鸦片战争以前中国历代土地占有关系及由此产生的经营方式和管理制度。田制不但是人与土地的关系，而且更重要的是反映了以土地为中介的人与人的关系、阶级之间的关系。在古代中国，农业是主要的生产部门，土地是最重要的生产资料，土地制度制约着农业的生产、交换和分配方式，制约着整个社会经济和上层建筑，形成农业经济史的核心。中国和其他国家一样，首先出现的是与原始农业相联系的土地公有制，并带着土地公有制的明显残余进入阶级社会。战国以前的奴隶制经济和封建领主制经济是建立在保留了共同体外观的基础之上的。战国时，庶民可以私有土地，逐渐形成封建地主土地私有制。其特点是地权与政权的分离和土地可以买卖。但封建国家仍可对私有土地实行不同程度的干预和调节。地主主要将土地分散出租以收取，封建依附关系相对松弛。个体农户小农业与家庭手工业的结合是主要经营方式。商品经济有较大发展，但它仍以自给性生产为基础或依托。建立在这种土地制度之上的封建地主制在一定范围内具有流动性和自我调节能力，有较强的生命力，因而延续时间很长，资本主义萌芽受到严重抑制而不能正常发展。

夏、商是奴隶制社会，西周春秋是封建领主制社会，其时的土地制度见。

战国至西汉是中国封建地主制前期，以铁农具的普及和牛耕的初步推广为标志的农业生产力的跃进以及商品货币关系的蓬勃发展，导致了地主土地私有制和租佃制的确立。

庶民耕地私有化

封建地主经济建立在地主土地私有制的基础上，而地主土地私有制的产生是从井田农民份地的私有化开始的。春秋战国之际铁农具的普及加强了农业生产过程的个体性，集体协作的耦耕成为历史的陈迹。经过长期治理自然景观的变化，使修建大规模农田排水沟洫体系的必要性消失，井田制的实行失去了基础。农民份地遂由固定使用向实际私有转化。战国初年前后，各国向农民征收什一之税，就是以份地的实际私有为前提的。商鞅变法废井田、扩大亩制，在“田”的周围设立阡陌封埒，包含承认农民份地所有权的意义。战国时各国不同程度地实行国家授田制，实际上是对封建领主等级土地所有制的一种否定，也是农民份地走向完全私有的一个阶梯。这样，在商品货币关系发展的冲击下，春秋末至战国，宅圃和耕地的民间买卖发生了。这种土地买卖是建立在份地私有的基础上，不同于西周春秋贵族间的土地让渡。土地兼并由此发展起来，造成新的上地占有的不均，彻底埋葬了授田和份地的形式。秦始皇三十一年（公元前216）“令黔首自实田”，在法律上正式承认了农民与地主的土地私有权和占地不均的现实。汉代土地买卖进一步发展。卷进土地买卖浪潮的有商人、官僚、贵族以至皇帝；出卖土地的则主要是贫苦自耕农。在土地买卖中形成了地价，一般每亩1000～3000钱，上等好地亩价一金（万钱）。买卖土地要立契约，在铅制或砖石竹木的地券中载明买主姓名、田亩四至、数量、价钱及中介人姓名等。在土地已经私有化的条件下，开荒和赏赐也成为产生私有土地的重要途径。当时的垦田大部分是私田（民田），但国有土地（公田、官田）数量仍然不小。它主要来源于籍没旧领主和犯罪者的土地以及新开拓的疆土。此外，一切山林川泽和未垦荒地也属于国家。这些土地，一部分由国家赏赐给贵族官僚或有功者（或作为赈济手段赐予贫民）从而转化为私田；另一部分以屯田、公田、牧苑、苑囿的形式由国家直接经营。

地主大土地所有制的形成

私田的所有者包括地主与自耕农，两者彼此对立又互相依存。自耕农的小土地所有制是产生地主大土地所有制的温床。战国时普遍存在“一夫挟五口，治田百亩”，向政府缴纳什一之税的农夫，就是由井田制下农奴转化而来的自耕农。他们取得了土地所有权，却同时失去了生产条件的保障。他们经济力量薄弱，经不起天灾人祸打击，沉重的赋役又使他们常处于拮据状态，商人高利贷者趁机盘剥。这样，自耕农除少数上升为地主，大多数不免或迟或早贫困破产，或“弃本事末”，或沦为豪富的奴婢、雇工和佃户。这种现象战国时已经出现，但当时各国奖励耕战，授田制亦未完全废弃，自耕农尚占多数。秦皇朝急征暴敛导致自耕农大量破产，但自耕农尚维持相当数量。西汉初年接秦之弊，政府招抚流亡、鼓励垦荒、减轻田租、节制徭役，自耕农土地所有制一度占优势，成为西汉经济繁荣的基础。但不久自耕农又纷纷破产，社会上出现了庞大的流民群。

春秋以前的领主都是贵族，战国以后的地主阶级可分为身份性地主和庶民地主（非身份性地主）两个阶层。战国秦汉庶民地主少数是自耕农通过耕战起家的，更多的是由商人转化而来。不少商人用经商和放债积累的货币资本购买土地，即所谓“以末致财，用本守之”。也有的是原来的领主贵族后裔。庶民地主的枭雄者，因其富厚，役使贫民，武断乡曲，交通王侯，被称为“豪民”、“豪富”、“豪强”。战国秦汉的身份性地主也有出身于旧贵族者，但主要则是新兴的官僚贵族。战国诸侯常把土地赏赐给庶民中有军功事功者。秦行二十等爵制，按军功得爵，按爵占有相应田宅和特权，造就一批军功官僚地主。西汉初继续实行“以军功行田宅”的制度。惠帝后，按爵赐田已不多见，但政府横赐官僚贵族田宅屡见不鲜。赐田并不同时授民，是国有地转化为私有地，而不是地权与政权合一的领地。西汉也分封亲属功臣为王侯，他们一般只能分享封地范围内额定的部分赋税，没有对封地居民的政治统治权。贵族官僚除食封食禄和获得赐田外，也购买土地，并往往倚势强买民田和盗占官地。西汉中期，地主大土地所有制的发展已引起一系列社会矛盾，为此，董仲舒提出了限田的主张。汉武帝虽末采纳，但对当时土地兼并的重要风源的商人势力予以沉重打击。这以后，地主、商人、官僚相结合而一体化的趋势日益明显。汉哀帝时根据师丹建议颁发限田条件，但未果行。王莽颁行王田令，企图取消土地私有制，结果造成经济大混乱。表明地主土地私有制已不可逆转。

租佃制的确立

地主占有的大量土地如何与劳动力相结合，当时采取的方式有三种：一是把土地分成小块租给农民，二是使用雇工，三是使用奴隶。井田制崩溃以后，奴隶数量有所增加，奴隶来源除传统的战俘和罪犯（商鞅变法后，秦以严刑峻法治国，罪奴不少）外，又加上失去共同体维系、贫困破产的农民。他们有的因负债被迫卖妻鬻子或自卖为奴，有的则被掠卖为奴。奴隶有用于农业生产者，如《秦律》中载有为地主和官府田作的“臣”和“隶臣”，西汉墓葬中也发现了耕奴俑。西汉政府还役使大量官奴养马。但一般而言，地主经济中奴隶从事农业生产的不多。战国秦汉不乏雇佣劳动的记载，其中从事农业劳动的居多。这些雇工亦多系贫困或破产农民，他们一般只临时出卖劳动力，并没有完全脱离土地，还保持人身的相对自由。他们不是当时地主经济中农业生产的主要担当者。无论使用奴隶或雇工，一般都要在主人监督下集体耕作。《吕氏春秋·审分》说：“今以众地者，公作则迟，有所匿其力也；分地则速，无所匿迟也。主亦有地，臣主同地，则臣有所匿其邪矣，主无所避其累矣。”这表明战国新兴地主已认识到，相比之下，分租土地效果较好。这是当时农业生产的个体性质决定的。董仲舒说商鞅变法废除井田制后，部分失去土地的农民租赁“豪民”土地，交纳5/10的实物地租。王莽抨击西汉政府减轻田租的政策助长了豪强兼并，豪强出租土地，攫取地租，名义上三十税一，实际上贫民要向豪强交纳生产物的一半。这是汉代的一般情形。民间的这种租悃制已推广到国有土地上，政府把中央和地方掌握的公田租给农民耕种，收取地租，并订立“租挈（契）”。为了赈济贫民，有时又以较低租率把苑囿陂池（包括其中的荒地）“假”（租赁）给农民耕种或渔采。而权势之家往往把它们包佃下来，再转租给农民，目卩“公田转假”。政府对屯田劳动者的剥削方式亦由强制性徭役征发逐步转变为收取实物地租。总之，在汉代地主经济中，租佃制已是土地和劳力结合的主要方式，并以收取实物分成租为主。当时佃户尚无正式名称，笼统呼为“贫民”，他们是国家编户，要负担部赋役，人身也比较自由，尚未对地主产生严重的依附关系。

东汉至唐中叶是中国封建地主制中期。这一时期牛耕铁犁获得改进和全面推广，农业生产在国家统一—分裂—再统一的过程中曲折前进，而商品经济在经历了战国西汉的偾兴后呈现收缩趋势。与此相适应，该时期土地制度的特点，一方面是世家豪族经济的膨胀和封建依附关系的强化，另一方面是国家对土地占有关系干预和调节的加强。

世家豪族经济的膨胀

世家豪族经济是东汉魏晋南北朝地主土地所有制的主要形式，它是西汉大土地所有制发展的结果，也与生产力的变化有关。当时耦犁的推广要求实行较大规模的经营，而自然经济的强化又要求一种人身依附关系比较严格的相对稳定的经济形式。豪族来源于官僚贵族或商贾。西汉末至东汉，官僚贵族兼并土地日益严重，并往往兼营商业，商人经济势力也有很大发展，史称“豪人货殖，馆舍布于郡县，田亩连于方国”，“不为编户一伍之长，而有千室名邑之役”。豪族以宗族关系为内部结合的纽带，以掩盖对同宗下族和依附宾客的剥削，同时又普遍建立了私人武装。东汉政权的建立得力于南阳、河北等地豪强的支持，这批豪强成为东汉的新贵。光武帝曾下诏度田——检核垦田和户口，也因地方豪族的武装反抗而作罢。豪族成为操纵地方政治的强大势力。在东汉末年以后的长期战乱中，他们进一步以军事编制部勒宗族宾客，或聚族以自保，或举宗以避难，势力愈益膨胀。豪族的上层是世族，亦即士族，是由部分官僚地主转化而来的。汉武帝以来崇尚儒术，逐渐出现一些以经术名世、累世公卿、故吏门生遍天下的家族。东汉末年，贡荐与选士均以族姓、阀阅（世家门弟）为准。曹魏实行九品官人法，负责选拔官吏的州郡中正官被士族名士所把持，形成“上品无寒门，下品无势族”的局面，实际上把世族地主的政治特权固定化。西晋实行占田荫客制，又把世族地主的经济特权制度化。东晋政权是依靠南移的北方士族和东吴以来土著的南方士族共同支撑的，士族势力臻于极盛。南移的北方世家豪族凭借其政治特权和占有的大量劳动人手，不断“山封水”，把国有的山林川泽转化为私有大地产。刘宋政权不得不在承认既有事实的基础上规定依等级占山的限额，实际上也是一纸具文。士族的腐朽性这时已充分暴露。随着南朝商品经济的发展，寒族地主已逐步参预政权的机要工作。而士族则通过婚姻与仕宦的途径保持着昔日的特权。北方十六国时期，豪族多以坞壁形式出现，聚居在坞壁里的同宗与非同宗依附人口，少则500～1000家，多则4000～5000家。这是一种生产与军事相结合的组织。十六国后期以来，豪族地主仍然“或百室合户，或千丁共籍”，并控制着该地区的其他家族和农户，形成土地所有权与政治军事权力的某种结合。入主中原的北方少数民族贵族很注意争取当地世家豪族的支持，并且自身也逐步采用了这种生产方式。在两汉传统乡里制已丧失作用的条件下，北魏统治者一度承认豪族地主政治权力的合法性，形成所谓“宗主督护制”。隋代和初唐，庶族地主势力逐步兴起，但士族地主仍保持着相当的政治与经济势力，是地主阶级中最腐朽的集团。

典型的世家豪族田庄，是以自给生产为基础的经济单位。它们往往依山带水连成大片，水利灌溉自成系统，农林牧渔、粮菜桑果，无不经营，加工谷物的水碓，制造农具兵器的工场，一应俱全，还有供应地主享乐的园林庐舍等生活设施，可以做到“闭门成市”，“有求必给”，“谢工商与衡牧”。但它并不完全排斥商品生产与交换。不少豪族地主热衷于“货殖”。东晋南朝豪贵多置邸舍，就是囤聚物资，从事货殖活动的机构。《四民月令》和《齐民要术》都强调多种经营，但也有商业活动的记载。不过，这一时期的豪族地主不同于战国西汉那些以商品交换或商品生产为主的货殖家，他们总是把必要时能随时做到自给自足作为首要的经营原则。

人身依附关系的强化

这是与世家豪族经济政治势力的膨胀同步的。东汉时已出现“奴事富人”、“历代为虏”的“下户”和“贫者”，他们保持独立的家庭经济，是一种依附性悃农。当时文献记载“豪人”所役使的大量“徒附”，也是指来源于相同或不同族里的依附农。东汉末以来，更多的农民或因不堪国家赋役重压，或因求取战乱环境中的保护而依托于世家豪族，出现了佃客部曲制。本来，井田制破坏后离开原有土地投靠贵族豪门的人都称“客”。西汉时豪门私客增多，并逐步被用于农业生产。东汉时客的地位下降，常把奴和客连称。佃客一名则始见魏晋时。他们被登记在主人的家籍中，不负担国家赋役；剥削方式是“其佃谷与大家（地主）量分”，可能还要提供其他劳役。这是世袭的私属性的分成制佃农。部曲原为军队编制名称，魏晋南北朝时用以称私兵，并逐渐用于农业生产。佃客在战时也要打仗，成为豪族地主的私兵。所以部曲和佃客实际上很难区分。东汉时的“徒附”法律上是国家的编户，他们依附于地主是不合法的；魏晋时佃客对世家豪族的私属性地位获得政府有条件的认可。曹魏晚年曾把屯田的“租牛客户”赏赐给各级官僚，东吴也实行“复客制”。西晋平吴后正式作出按官品荫客的规定，把以前临时的措施制度化。这种制度在东晋南朝又有所发展，它标志着佃客私属身份的部分合法化，但也含有限制豪强过度占有依附人口的意义。在北朝，宗主督护制下的宗主可以半合法地占有庖荫户。这种情形，实行后有所改变。北周和隋的依附农多以部曲形式出现。据《隋律》删定的《唐律》没有提到佃客，但明确规定了部曲的私属地位，逃亡部曲和收留他们的人都要治罪，部曲要经主人放免才能成为平民。除部曲和佃客外，世家豪族还拥有大量奴婢。鉴于西汉末年奴婢问题的严重，汉光武帝曾7次下诏释奴，形势有所缓和，但没有根本改变。魏晋南北朝时期，由于长期战乱和北方民族的入侵，中原封建经济中奴隶制成分复又增长。相当一部分奴婢被用于农副业生产，当时有“耕则问田奴，绢则问织婢”之说。不过，在“客的奴化”的同时，也发生“奴的客化”。当时常有“免奴为客”、“发奴为兵”和“免奴为部”的事情发生。同时，有些地主对奴隶采取课取贡赋的剥削方式，实质上已农奴化了。该时期也存在农业雇佣劳动者。“客”中有些即系雇工，但身份低微；所谓“十夫客”，即介于债务奴隶与雇工之间。

封建国家对土地占有关系的调节与干预

大批自耕农贫困破产和转化为世家豪族的依附人口，严重影响了国家的赋税收入和封建统治的稳定。为了和世家豪族争夺劳动人手，封建国家采取了各种措施，包括对土地占有关系的调节与干预。汉光武帝度田均赋搁浅后，从明帝永平九年到安帝永初元年（66～107）的41年间，政府11次下诏，或开放山林陂池，免收假税，或把郡国公田赋予贫民或流民。但自耕农贫困破产的趋势仍遏制不住。东汉末，北方长期战乱，经济残破，曹操一方面招徕和安辑小农为郡县领民，另一方面利用大量无主荒地广置屯田。曹魏屯田采用了民间流行的实物分成制，实行军事编制，屯田劳动者有严格的人身隶属关系。它保证了战乱环境中劳动力与土地的结合，促进了北方农业生产的恢复。东吴、西蜀和后来的西晋南北朝也实行类似制度，但规模均不如曹魏屯田。在北中国统一社会相对安定后，这种严峻的剥削制度受到屯田民的反抗，官僚贵族又纷纷合法和非法地把佃客田牛占为己有。在这种情况下，魏晋之际废除了民屯，部分屯民成为自耕农。西晋初年颁布占田令，规定农民占田以男子70亩、女子30亩为限。政府则按每丁课田50亩的标准征税，而不管实际占田的多寡。其主要意义在于课督农民垦荒归农。同时，对官僚贵族也作了按官品占田荫客的规定。在承认这种占有合法的基础上予以限制（见）。世家豪族实际占有的依附人口远远超过限额，但历朝政府始终没有承认超额的占有为合法。东晋南朝为防止大族荫冒和增加国家编户，多次把由中原南移的侨居户和浮浪人强迫编入当地民籍，是为“土断”。

在北方，西晋末以来长期战乱形成大量无主荒地，北魏统一北中国不久，豪族荫冒占荒，回乡农民得不到必要耕地，土地关系紊乱，赋源枯竭。对此，北魏政府整理户口，重建乡官组织，以三长制代替宗主督护制；并在这基础上把早年对迁移民户和俘虏实行的“计口授田”加以完善和推广。孝文帝太和九年（485）颁布了均田令。在均田制下，土地名义上由政府授予人民，并限制买卖，实际上并没有触动地主土地所有制。原有私田在“桑田”名义下保留下来；按规定，桑田是不用还授的世业田，额定每户20亩，不足者补足，超额者不退，也可以买进不足部分和卖出超额部分。露田需要还授，额定男夫40亩，妇人20亩，奴婵依良，丁牛30亩，限4牛；并加倍或再倍授给以供休闲。因私田不动，可供授受的只有部分无主荒地和籍没罪犯的土地。在缺少无主荒地的“狭乡”，或用桑田充数，或减少份额；并鼓励农民向“宽乡”迁移垦荒（见）。在这种制度下，地主不但保留原有土地，且可利用大量奴隶耕牛扩大占有地；但缺地农民和从豪族地主那里检括出来的苞荫户毕竟可以分到部分无主荒地。均田农民不但桑田私有，露田也因长期使用，实际转为私有，他们负担税课性质的，是国家控制下的自耕农。由于均田制能较好地协调国家、地主、农民的利益，在无主荒地尚多、商品经济不发达的条件下有其生命力。故继北魏后，北齐、北周继续实行，隋唐统一后又推向全国，并有所损益，前后达300年之久。但均田制自始就没有也不可能彻底实行。中唐以后，土地兼并日益严重，农户纷纷逃亡，均田制实际上被废止。不过，均田制推动了小农个体经济的发展，不但促进了隋唐经济的繁荣，也使地主土地所有制发生某些深刻的变化。隋唐时大土地所有制虽然继续发展，但北朝时那种宗族共有和领主制的色彩已经消失，其佃农已不是有固定依附关系的佃户隐户，而是流动性较大的“浮客”。

中唐后中国封建地主制进入后期。这一时期全国经济重心由黄河流域转移到长江流域及其以南地区。在农业生产发展的基础上，中国自北宋以来开始了长期的人口增长，清代尤为迅猛。由于人均占有耕地面积的缩小，传统农业进一步向劳动集约型发展。在土地关系方面，这一时期地主土地所有制更接近于自由土地所有制，阶级关系也获得较大的局部调整，封建地主制发展得更为成熟。入明以来，尤其是明中叶以后，封建依附关系全面松解，农业资本主义萌芽稀疏地出现，构成本时期中的一个新的发展阶段。

地主土地私有制的进一步发展

其主要表现之一是土地买卖频繁、法律程序严格、形式多样化和非经济因素限制的减弱。魏晋南北朝时期地权相对固定，有关土地买卖的记载较少。均田制限制土地买卖，但允许土地典当。隋唐商品经济复兴，地主用私改籍书、诡名典帖等手法冲破禁令，掠卖农民的口分、永业田，均田制随之瓦解。宋代“田野滋辟，下民售易不常有钱则买，无钱则卖”。明代“田宅无分界，人人得自卖自买”。清代有土地十年易数主的情况。“千年田八百主”成为封建地主制后期流行的谚语。对此，封建政府的办法是不予限制，但加强管理。宋代土地契税已成为政府重要收入。北宋政府制定了田宅契约样文，后来又印行了“官板契纸”，使土地契约规范化。南宋推行经界法时又建立了砧基簿（土地图册），作为产权的法律依据。凡典卖田宅者，须请买官府印卖的契纸书填，订契后，双方携砧基簿和上手干照（老契）赴官府交契税，官府当面核验，过割物力与税钱，然后盖章，并“批凿”上手干照，交由典主保存。这样，才取得合法的土地所有权。反映了土地私有制的进一步法典化。明清时期，这一制度延续并发展。以前买卖土地“先问亲邻”的习俗，清代在某些地区已被突破，土地买卖更加自由。土地买卖形式，宋代已有绝卖、典当和倚当（一定时期内转让土地使用权）之分。明清时又出现由典当发展而来的活卖，即保留回赎权的出卖，并流行卖主多次向买主找补田价的习俗，反映在地权转移频繁的情况下自耕农为保留土地所有权而作的努力。

国家对土地私有制的干预也明显减弱。宋人说当时的土地政策是“田制不立”和“不抑兼并”。封建政府再也没有实行过以国家名义分配土地的制度。对于无主荒地，政府除将部分用于屯田外，允许人民自由垦占。不管什么人，只要有能力开荒，并向国家纳税，就可以把这块荒地变成他的“永业”，政府有时还减免其一定时期的租赋以示鼓励。因战乱逃亡者的土地所有权在一定时期内也为政府所承认和保护。明清两朝建国之初，存在大量荒地，政府也是按上述原则处理的。宋代在承认土地私有的前提下放任土地兼并的政策，明清也基本上延续下来，“田连阡陌由他，无置锥之地亦由他”。唐以前，地主被称为“豪民”或“兼并之徒”，唐代租契中已出现“田主”之称，宋代以后这类称呼更加普遍，也反映了土地私有权的深化。

封建地主制后期仍存在不同名目的官田，政府有时也运用政治特权将一些民田转化为官田，但总的趋势是国有土地走向衰落。唐五代屯田营田规模不小，但晚唐时有的营田已转化为将士私田。后周太祖废营田务，把营田赐给佃户作永业。宋代官田民田化的趋势尤为明显。各类官田约占垦田总数4.3～4.4%。许多屯田徒有其名，耕者“父子相承，以为己业”，甚至像民田那样出卖。政府也逐渐承认这种现实。有的地方“官出户帖，永为己业，听以买卖，将来合并两税”。为了弥补国用不足，两宋政府还将各类官田大量拍卖，尤以南宋高宗时为高潮。元代形势逆转，不但继承了金和南宋各类官田，而且进一步扩大。明初官田数量不少，弘治间，官田约占垦田数1/7。其中包括了实质是私田的王室、贵族、官僚、寺观庄田。各类官田以屯田为大宗，其中又以军屯为主。由于军官役使士兵开垦私田，特权地主倚势侵夺，屯军贫困典卖土地以至人逃地荒，弘治以后军屯已残破不堪。嘉靖万历年间政府遂允许人民垦种荒废屯地，永为己业。在江南，因继承前代官田和籍没张士诚政权及当地豪族田地，官田比重很大，人民苦于重赋。洪武七年（1374）将苏松嘉杭等官田减征半租，以后又一再减租，与民田赋逐渐拉平，实际上变为民田。入清后，康熙年间明勋贵庄田改为民田，纳粮升科，曰“更名田”。除边疆继续屯田外，内地卫所屯田改隶州县升科纳粮，正式成为民田。漕运屯田虽维持旧制，但清中叶后亦纷纷为屯军所典卖。据统计，雍正时官田占垦田的7.4%。

庶民地主阶层的扩展

土地私有制的发展引起了阶级关系的新调整。由于土地买卖频繁，“贫富无定势，田宅无定主”，“富儿更替做”，各阶级和阶层间人事的升降沉浮更为明显。唐代官僚贵族占有大量土地，但地权的固定性和地权与政治统治权的结合远逊于魏晋南北朝时期的世家豪族。士族地主作为地主阶级中的一个特殊阶层在唐末农民大起义中已被消灭。宋代士大夫“家不尚谱牒，身不重乡贯”，已无“士庶之别”。按规定，品官只免差役和赋役，两税仍要缴纳，只有少数高级官僚才有优厚俸禄和荫补特权。而且能累世显达的不多，往往三世而衰。宋以后依然如此。明代缙绅地主势力膨胀，形成“产无赋、田无粮、廛无税”的土地垄断集团，但这种情形并不合法。入清后缙绅地主特权地位进一步削弱，清初在职官吏仅免本身丁役，雍正初后，这种优免实际上也被取消了。在身份性地主发生变化的同时，庶民地主的力量获得加强。他们或由商人转化而来，或由自耕农和佃农力农致富而来。买卖是他们取得土地的唯一的或主要的方式。从土地占有数量看，庶民地主多属中小地主。农业生产发展，粮食亩产提高，取得地主资格的最低限量土地减少，也促使中小地主大量产生。唐代庶民地主已是地主阶级中的主要阶层之一，其上层“豪富之家”是土地兼并的重要力量。宋代“主户”中的中户主要是庶民地主；庶民地主中的大商人也有列在一等户的。明初占主要地位的是中小庶民地主。明中叶，庶民地主衰落，官绅地主势力上升。明末农民战争扭转了这一趋势。在清代刑部案例中，官绅户少，庶民户多，庶民地主已成为地主阶级中的主体。这一时期，庶民地主可以通过科举或捐纳等方式而入仕。转化为身份性地主，身份性地主和庶民地主也常常由于各种原因而破落。在这种贫富变动不居的情况下，为了赈济贫族，有些地主设置族田义庄。族田始于宋代，明清有较大发展，成为地主阶级维系和控制族众、巩固封建统治的重要工具。

在地主的自营经济中，仍然使用奴隶和雇工。唐宋时在农业生产中已很少使用奴隶，金元时转多，但有些实际上是军事性隶农。明初朱元璋下令释放庶民因贫困沦为奴婢者，生产奴仆大为减少。明中叶后，绅权嚣张，蓄奴之风复炽。经明清之际农民战争和奴仆反抗，清代除个别地区佃仆制仍在延续及新置庄田旗地上的奴仆性壮丁外，过去沦为奴仆的农民重新获得人身自由。农业雇佣劳动则一直保持着相当数量。但中唐以后土地集中连片的大型田庄日益少见。由于地权转移频繁引起的地块愈益零星参错。由于农业生产过程个体性质的进-步加强，分散出租越来越成为地主经济的主要经营方式。实行定额地租以后，地主日益脱离生产过程，往往用于仆、管庄等代理人管理田产。明清时，城居地主数量明显增加。

这一时期自耕农不断分化，但也经常获得补充，故仍保持相当数量。宋代主户中的四五等户中的大多数和三等户的一部分，是自耕农和半自耕农，约占总人口50%以上。明前期也占总人口一半以上。明中叶后自耕农破产增多，但仍广泛存在。清初鼓励垦荒为己业，自耕农占优势。乾隆时地主富农占地十之五六，仍有十之四五土地为农民所有。这一时期自耕农不同于均田制下的农民，具有更完整的土地私有权。

租佃制的变化

这一时期契约租佃关系代替私属租佃关系占居主导地位，但契约性佃农对地主的人身依附关系也有一个逐步松解的过程。在甘肃敦煌和新疆吐鲁番出土了一批唐前期乃至唐以前的土地租佃契约，有地主把土地租给农民耕种的，有因缺少用度而典租土地换取钱财的，更多则是均田农民因土地不足和零散，为求彼此调剂和集中耕作而交互出租的。宋代无论官田民田的出租，都订立契约，其上分画疆界，写明田主、租田人（佃人）和见知人。宋代户籍把人户划分为主户和客户，农村中主客户的划分以有无土地为依据。所谓“客户”，主要指失去土地而以租种地主土地为生的农民，实际上变成個农的同义语。他们不纳田赋，但要交身丁钱米和服夫役，和有地的主户同列国家户籍，同为国家齐民。这标志着佃农基本上摆脱了地主私属的地位，租佃制进一步合法化。佃农已有一定的迁徙自由，但在契约期间仍被束缚在地主土地上，形成某种主仆关系。部分佃客转徙不定，地主则着意招募。佃农可以通过垦荒成为自耕农，也可以通过经营上升为“奥族”、“豪民”。佃客和地主在法律上并不平等。宋朝政府规定：“佃客犯主，加凡人一等。主犯之，杖以下勿论，徒以上减凡人一等。”但在法律规定上地主并没有以私刑施于佃客的权利。总的看，宋代佃客地位优于魏晋南北朝时期的部曲佃客。但各地不平衡。以夔州路为中心的川峡诸路，一些豪族大姓役使着几百户或几千户的“旁户”、“地客”，他们“相承数世”，被“视如奴仆”。京东等地区则出现所谓“佃仆”。南宋时，随着地主大土地所有制的发展，佃农地位趋于恶化。在女真人和蒙古人统治的金元时代，不但有许多农民沦为奴隶和半奴隶，佃农人身依附关系也加强了。《元律》规定，地主打死佃户，杖107，征烧埋银70两了事。明清时代租佃关系发生重大变化。明初制定的刑律无主佃关系规定，表明前代主佃在法律上的不平等地位已经改变；只在《乡饮酒礼》中载明佃户要对地主行“以幼事长”之礼。清承明制，地主拷打监禁佃户是非法的。雍正时立法，规定地主如苛虐佃户要予以惩处，同时又要严惩所谓“佃户拖欠租课，欺慢田主者”。这成为清代处理主佃关系的法定准则。从晚明到清初，随着一条鞭法和摊丁入地的施行，佃农基本上有了迁移、择佃、退佃的自由。不过，佃农这种法律上的自由地位的实现，还要受经济条件的限制。

地租形态也发生了重大变化。唐宋时代实物分成租仍是主要的地租形态，但定额租已经兴起。唐.代租佃文书有每亩租额的规定，官吏职分田也采用定额租制。宋代分成租制称“合种”，定额租制称“出租”。无论官田民田都有采用定额租的，学田中还出现了。明清时定额租更为普遍。定额租和分成租的比例，明代就全国而言两者不相上下。清代发生重大变化。据刑部题本所载资料统计，乾隆朝为84.55∶15.45，嘉庆朝为76.99∶23.01。定额租已占主要地位。大抵黄河流域某些地方仍实行分成租制，长江流域和珠江流域多实行定额租制。在定额租中已有相当部分货币地租。分成租制往往是与佃农独立经济不够发展和农业生产不够稳定相联系的。地主要对生产过程进行监督，佃农对地主的人身依附关系比较严重。定额租制则以佃农经济相对发展和农业生产比较稳定为前提，地主不需要干预和监督生产过程，佃农对地主的人身依附关系显著削弱。在定额租制下，佃农增产归己，生产积极性较高。地主往往用“刬佃增租”的方式把佃农发展生产的成果据为己有；佃农则开展抗租和维护佃权的斗争。由于人身依附关系松弛，有些地主转用经济手段加强剥削，对佃户预收押租。押租制在清代流行起来。在上述背景下，永佃权也出现了。早在宋代，在部分屯田中已有“久佃成业”的现象，佃农可以出卖土地，但土地名义上仍是官田。明清时江、浙、院、赣、闽、台、粤诸省和北方部分地区流行。永佃权的取得，或由于农民开垦地主荒地，或由于佃农缴纳了佃价押租，或出于农民长期耕种改良了土地，或由于自耕农出卖土地而保留了耕作权等。永佃权导致土地所有权（田底）和土地使用权（田面）的分离，封建地租由此取得纯粹的形态。地主无权随意增租夺佃和干预佃农耕作，佃农经营的独立性进一步加强，佃农甚至可将佃权典卖和转租，形成“主佃两业”，地主土地所有制的完整性受到了破坏。

农业资本主义萌芽

见。