中国历史上建立在地主土地私有制基础上，主要实行实物地租的租佃制，并由个体农民分散经营的一种生产方式。封建地主制作为封建制的一种形式，一般属于封建领主制以后的发展阶段。在世界历史中，中国的封建地主制发展最充分、最典型。它始于春秋截国之际，延续至近代，直到1949年开始的土地改革运动，才在全国范围内被废除。

春秋战国时期，社会生产力有了巨大发展：铁农具逐渐普及，牛耕初步推广，农田水利灌溉工程相继兴建，农业技术和土地产量大大提高，农业生产的个体性质获得加强；手工业和商业也有相应的发展，突破了“工商食官”的格局，商品经济活跃。在这种情况下，封建领主制成为生产力发展的桎梏，激烈的阶级斗争和新旧势力的斗争使之不得不改变。早在春秋时期，各国相继以性质的税亩制代替性质的藉田制，以后又实行了一系列打破旧的国野界限的赋制改革，反映并促进了原领主制下农奴社会地位的提高和份地的逐步私有化。春秋战国时期频繁的兼并战争使大批旧领主贵族迅速没落，兼并中幸存的国家和获胜的强宗相继变法，其中以战国中期商鞅在秦国的变法最彻底。这些变法打击了旧领主势力，取消了宗族等级分封制和世卿世禄等制度，扩大亩制，废除井田沟洫等等。战国时各国在一定程度上实行国家授田制，这是对按宗族等级制分割土地与臣民的一种否定。农民名义上从国家授田，但对土地的占有已经固定，并获得法律保护，政府只管按名义的授田数向农民征收赋税。国家授田制成为向农民份地完全私有过渡的一个阶梯，原下的农民演变为新政权下的。当时各国又实行奖励耕战等政策，造就一批军功地主和事功地主。与此同时，土地买卖发展起来，农民逐渐分化，部分商人、官僚以至农民通过购买获得土地。这些新的土地所有者一般没有直接统治和支配其土地上的劳动者的权力，租佃制剥削方式由此产生和发展起来。秦始皇统一中国后，“令黔首自实田”，承认地主与自耕农的土地私有权和土地占有不均，标志着封建地主制在全国范围内的确立。

作为封建地主制核心的封建地主土地所有制，从广义说，是指以地主土地私有制为主体的土地关系体系。它具有以下特点：第一，它打破了贵族对土地的垄断，庶民也可以同贵族一样获得私有土地。它的形成，是从庶民份地的私有化和领主贵族权力被剥夺开始的。此后，购买、垦荒、封赐都可以成为私有土地的来源；受封赐者已不一定是贵族。地主制下也有等级，但等级高低和占地的有无多寡并不完全一致，等级之间亦非相互统属和固定不变。第二，它不同于地权与政权合一的封建领主制，政治军事的特权并非土地所有权固定的属性。封建地主制下的地主包括庶民地主和身份性地主两大类。前者没有政治特权；后者有政治特权，但主要表现在赋役的优免和子孙的荫补等方面，而不是表现为对其土地上的劳动者直接的政治统治。只有魏晋南北朝时期的世家豪族实现了土地所有权与政治统治权的某种结合，但这并不完全合法，也不是普遍形态。第三，土地可以买卖，地权具有相对的运动性。由于地权与政权的分离和商品经济的冲击，土地买卖（主要指农民份地的买卖）至迟战国即已发生，入汉而普遍化，唐宋以后地权转移更加频繁，标志着土地私有制进一步发展。虽然它还不是完全的、自由的土地私有权，仍然受政治特权和乡族关系的制约和干扰，但这种干扰和制约在逐步减弱。由于土地可以买卖，土地兼并成为不可避免的现象；兼并对象是自耕农和小地主，不同于领主制下贵族间的土地掠夺。土地兼并往往依仗政治特权而变得更加激烈。土地兼并导致地权的集中，某些地主的破败和多子继承、分户析产制又导致地权的分散。地权运动中集中与分散两种倾向并存，其强弱消长因时而异。一般情形是：新王朝建立初期地权比较分散，中后期土地兼并激烈，地权日益集中，当封建政府限制土地兼并的各种措施宣告失败后，就会爆发大规模的农民起义，沉重打击地主的大土地所有制，导致地权的重新分散。

除地主土地所有制，还有自耕农小块土地所有制。两者均为土地私有制，但所有者有剥削者和劳动者之别。自耕农对土地的占有很不稳定，经常分化，少数自耕农可能上升为地主，多数自耕农难免贫困破产。破产的自耕农为地主经济的形成提供了土地与劳动力来源，而经常发生的某些地主的破落和析产又补充着自耕农的队伍，也有少数佃农或贫苦手工业者上升为自耕农。同时，自耕农又是封建国家赋役的主要承担者，是地主经济必然产生的中央集权封建国家赖以生存的基础。封建政权沉重的赋役往往加速自耕农的破产，但它也经常采取某些扶助自耕农的措施。农民起义对地主经济的打击也为自耕农经济的重建创造条件。这些因素使自耕农小块土地所有制始终保持着相当的数量，成为中国封建地主制社会特有的现象。自耕农小块土地所有制既是地主所有制的附庸，又是它必然的伴生物；它的存在是地主土地所有制形成和发展的必要条件。

中国封建地主制下，除私有土地外，还有一定数量的国有土地与之长期共存。国有土地的来源主要是无主荒地（包括战乱抛荒和户绝田）和籍没田等。荒地公有、垦熟为私，是十分古老的习惯；在阶级社会中，无主荒地的处置权自然属于代表社会的国家。对罪犯、政敌等土地财产的籍没也属正常的国家主杈范围。这些土地或以封赐、招垦以至出卖等形式直接转化为私有土地，或以、营田、职田等形式由官府直接经营；后者相当部分也最终转化为私有。国有土地和私有上地相互挹注。国有土地作为封建政府解决军饷、官俸和调节各阶层土地占有关系的一种物质手段，是私有土地的必要补充，而不是对土地私有制的否定。从北魏到中唐300年间，由于北方长期战乱，无主荒地大量存在，封建政府曾实行过貌似国有制的，用国家掌握的无主荒地部分地补足缺地农民按国家规定请授田额。但它没有破坏原有的地主土地私有制，也不可能遏制土地买卖和土地兼并的浪潮，而只是无主荒地转化为私有土地的一种特殊形式。以后，由于土地私有制的进一步发展和荒地的日益垦辟，这类制度再也无法实行。在整个封建地主制时期，虽有数量不等的国有土地，封建政权对土地占有关系也有相当强的干预力，但没有形成严格的土地国有制；土地私有制，尤其是地主土地私有制始终占居主导地位。

地权的相对运动性造成阶级关系在一定范围内的流动性。商人、自耕农以至佃农中不断有人上升为庶民地主，庶民地主中不断有人通过科举纳赀入仕等途径转化为身份性地主。地主不是凝固的阶级，身份性地主也不是凝固的阶层。少数民族入主中原也给地主阶级输送新的血液。地主阶级的这种自我更新一定程度上抵消了其经常产生的腐朽倾向，增强了封建地主制的生命力。中唐以后，尤其是清代，对土地买卖的各种干预逐步消除，地主土地所有制更接近于自由的土地私有制，身份性地主的特权地位进一步削弱，庶民地主大量涌现，确立了其在地主阶级中的主导地位，封建地主制也获得充分发展的典型形式。

由于地权与政权的分离和它的运动性，地主不可能像领主那样用固定份地的形式把土地分配给隶属于他的劳动者。地主可能采取的经营方式主要有三种：一是使用雇工，二是使用奴隶，三是把土地分成小块租给农民耕种而收取地租。地主使用雇工和奴隶耕作，封建地主制时代始终存在，但不占主要地位。秦汉时，租佃制已相当普遍，甚至推广到国有土地上，唐宋以后进一步发展，是地主经营的主要方式。租佃制下的佃农，一般不可能被世袭或终生地束缚于某一地主的土地上，主佃之间也不可能形成严格的或合法的君臣隶属关系。战国西汉佃农人身尚较自由，但不稳定，东汉魏晋南北朝，许多佃农逐渐沦为地主私属，由不合法到部分合法，但始终没有完全合法化。唐代以后，契约性佃农逐渐取代了私属性佃农，成为佃农的基本形态；佃农的存在也取得了合法的地位。但这时主佃在法律上是不平等的，佃农对地主往往保存了或强或弱的人身依附关系。这种情况明清时代有了改变，佃农对地主的人身依附全面松弛。为了保证地租的征取，地主阶级一方面要更多地依靠政府法律的强制；另一方面又不能不采取一些经济手段，即由此而产生。租佃制下地租的基本形态是实物地租。其初级形式是分成租，它始见于战国，秦汉至唐宋占主要地位，并延续至近代。在分成租制下，佃户一般要缴纳总产品的一半，地主提供耕牛农具的，地租可高达产量的六至八成。实物地租的高级形式是定额租，它的出现不晚于唐代，宋以后逐渐普遍，入清后占统治地位。这反映了佃农经济独立性的加强。封建社会后期货币地租也有一定发展，但不占主要地位。同农奴份地制相比，租佃制下的佃农有较多的人身自由和经营自主权，因而有发展生产的较好条件和较大积极性。这种情形实行定额租后更为明显。但同时地主剥削的贪欲更加膨胀，佃农经济地位也更不稳定。地主只坐收租谷，无须对佃农承担任何义务。加上经常有破产自耕农作为佃农队伍的补充，地主不但很少关心劳动力的再生产，且可利用佃农的争佃而“夺佃增租”，使地租剥削率始终保持着高水平，成为佃农经济的沉重枷锁。封建地主制后期，农民不断开展抗租和争取永佃权的斗争。永佃权及相应的土地所有权（田底）与土地使用权（田面）分离的出现，使租佃制更加复杂化。

封建领主制和封建地主制均以小农经营为主。但领主领地中除农奴经营的份地外，还有依靠农奴服役的领主自营地和手工作坊，以及供放牧采猎的“公有地”，农奴经济与领主经济以及农奴经济相互之间联系紧密，使领主领地形成一种二元结构的经济实体。中国封建地主制下，地主一般采取分散出租的方式，直接经营的不多；即使有自营地，也是使用雇工或僮奴耕作，与佃农经济不发生直接经济联系。佃农经济之上不存在具有内部劳动分工和共同经济生活的经济实体。地主制下的土地买卖导致地权的频繁转移，造成地块的畸零分散和互相参错，也成为集中经营的障碍。地主制下的基层经济组织是家庭本位的一元结构。加上数量众多的自耕农，使封建地主制下的小农经营显得更为分散。

比之西欧封建领主制，中国封建地主制下小农经营的规模更为狭小，且越来越小。战国时“一夫（户）百亩”尚较普遍，汉至唐平均每户拥有耕地约六七十亩。宋代南方每夫可耕30亩，而清代江南上等农户耕地不超过20亩，占多数的下等农户不足10亩。经营规模的缩小，很大程度上由于人口增多，同时也与封建地主制自身有关。地主制下的佃农和自耕农没有固定的份地，耕地经常不足，在苛重的租赋剥削下增加租地或私有耕地数量，意味着租赋量相应增加和付出高昂地价，这使农民更倾向于在原有耕地上精耕细作，以提高亩产。集约经营和亩产提高，一方面使一定量的土地可以容纳更多的人口，同时又导致最低必要租地量或最低必要耕地量的下降。封建社会后期，尤其是清代，人口急剧增加，人均耕地面积显著减少，地主制本身就包含的小农经营规模不断缩小的倾向更加严重。经营规模的狭小成为生产工具的改进和劳动生产率提高的严重限制因素。

小农经济以个体家庭为经营单位，每个农家一般以谷物生产为中心，同时种植蔬菜、栽桑育蚕、饲养禽畜、樵采捕捞等，并从事以纺织为主的手工业。在家庭内按性别和年龄实行一定的分工。“男耕女织”就是对中国小农典型生产结与自然分工的概括。租赋的苛重、耕作规模的狭小和精耕细作传统的发展，使利用家庭辅助劳力和季节性闲置劳力尤显必要，中国封建地主制下男耕女织式的农工结合体遂不断强化。这种小农业与家庭工副业基本上是为了满足家庭生活和完纳租赋的需要，但狭小的规模和家庭本位的一元结构决定它不可能完全自给自足，因而农产品中必须有用以交换的部分。而较多的人身自由和经营自主权又使他们有可能适应市场需要进行生产或出售产品。这就决定了这种小农业与家庭工副业的结合，是自给性生产与商品性生产的结合。其中谷物种植较多表现为自给性生产，家庭工副业较多表现为商品性生产。由于以自给生产为依托和利用家庭辅助劳力与季节性闲置劳力，家庭工副业产品在市场竞争中有很大的承受能力。又由于以商品生产作为自给生产的补充，大大增强了这种小农经济的生命力。

领主制经济和地主制经济都是自然经济占统治地位。但领主经济是建立在领主庄园基础上的封闭程度很高的自然经济，中国封建地主制经济则是建立在家庭本位的小农分散经营基础之上的、包容了较多商品经济成分的自然经济。绝大多数人口仍然从事农业，而农业的基本经济单位小农家庭绝大多数仍以自给性生产为主。但一般农家已有部分商品生产，某些生产资料和生活资料要从市场购买，最主要的生产资料土地亦已卷入流通；流通已成为物质资料再生产过程中的必要环节。由于土地可以买卖，流通在封建地主制生产关系的形成和再生产中也起着重要作用。这是一种不完全的自然经济，但并不意味着自然经济的解体，而是自然经济中的一种特殊类型。

由于春秋战国以来生产力的发展和封建经济结构的变化，中国封建地主制下的商品经济比之领主制发达得多，商业尤为繁荣。但这种商品经济基础薄弱，带有浓厚的封建性。商品的主要来源是小农家庭的农副产品（包括封建租赋转化的商品），它们并非都是作为商品而生产的，甚至并非都是自给有余的产品。在苛重的租赋剥削和商人、高利贷的盘剥下，农民往往在刚收获时把大部分产品（包括部分必要产品）出卖，需要时再搞副业打短工换钱买回。缺地或失地农民往往不得不更多地依赖商品性工副业或充当雇工度日，甚至走上“弃本事末”的道路。这些因素刺激了商品经济的虚假繁荣。由于农业劳动生产率低下，从事某种商品生产的农民难以获得商品粮和其他物资的充分的、稳定的供应，为了在遇到自然害和社会风险时能立于不败之地，总是顽强地保留或多或少的自给生产部分。这样的商品经济斩不断与自然经济相联系的脐带，而家庭手工业也难以从农业中分离出来。独立手工业的发展因而受到了很大的限制。在独立手工业中，也有相当部分是直接由官府控制或为官府服务的。农村集市主要是个体农民间余缺调剂和品种调剂的场所，很大程度上是自然经济的一种补充。商人主要从事贱买贵卖的投机性贩运贸易，从剥削小生产者（主要是农民）中获得几乎不受限制的高额利润；他们往往同时是高利贷者。这种贸易，一般是为麇集于城市的官僚地主消费服务的单向贸易，很少有城市的手工业品供应农村。区域间的贸易则主要建立在各地自然条件差异基础上的土特产品的运销，或是地区间的丰歉调剂。这种商业繁荣并不反映社会分工的真正发展。商人资本往往要取得封建官府的庇护，或直接与官府势力相结合，以获取垄断利润。由于独立手工业发展不足，商人资本和高利贷资本积累的巨额财富难以转化为产业资本；在农业劳动生产率低下的条件下，丰厚的封建地租使土地成为最稳妥的生息资本，从而把商人资本和高利贷资本吸引到土地上，使商业利润和利息地租化。“以末致财，用本守之”成为地主制下商人的行动准则。同时，官僚、地主也往往兼营商业和高利贷。于是形成了官僚、地主、商人的三位一体和地租、利润、利息的相互转化。这样的商品经济主要是为封建地主制服务的，对自然经济的分解和资本主义的产生，没有产生重大影响。

随着封建地主制之取代封建领主制，集权制也取代了分封制，并由封建割据状态转化为中央集权的统一帝国。自秦以后2000余年，虽然也有过分裂和割据，但基本趋势是统一；即使是割据政权，也实行中央集权制政体。封建中央集权制的基本特点是地方设置郡县，由中央任命官吏进行管理，官吏并不固定和世袭，统治权最终集中于皇帝。

大规模修堤治河，抵御北方游牧民族的侵扰，商品经济的发展，都在不同程度上促成或加强了中央集权的封建国家，但更根本在于地主制经济的内在要求。对拥有独立经济的农民进行封建剥削，需要有超经济的强制手段，需要政治统治权力作保证。但地主制下农民对土地及其主人的依附相对松弛，地主阶级对农民的直接政治统治权力已从土地所有权中分离出来，这就需要有一个垂直领导的官僚系统去承担和行使它。中央集权制由此而形成。

因此，中央集权封建国家第一个经济职能是保证地主阶级对农民的控制与剥削。农民虽不固着在某一地主的土地上，但户籍制度和里甲制度却把他们固着在某一地区，不得随意迁移，以供地主阶级及其国家剥削。农民对单个地主的人身依附关系虽然比较松弛，但对国家却有强烈的封建依附关系、苛重的徭役和人头税就是其表现之一。地主对农民的超经济强制往往通过法律强制来实现。反抗地主阶级压迫的农民总要受到封建国家机器的残酷镇压。

在封建领主制下，农奴被授予份地，领主领地内有“公有地”、有仓库，有内部分工和各种形式交换；在这个范围内，农民的再生产是有一定保障的。在封建地主制下，农民的生产条件缺乏这种保障，封建国家却在一定程度上负担着保证农民再生产的经济职能。历代封建地主政权，无不实行重农政策，包括：奖励和课督农民生产，推广先进农具和技术，修撰和颁行农书等；组织农田水利基本建设，如治河患、修水利、兴屯垦等；在农民缺乏生产资料和生活资料、再生产难以为继时，给予接济，如减免赋税，赋予或假予口粮种牛以至土地；利用国家掌握的粮食和物资，贵粜贱籴、平抑物价、定市场，使农民少受商人、高利贷的中间盘剥。以上四项，尤其是后两项，反映了地主制下农民再生产的特点。封建地主制国家这种经济职能执行的程度与效果，与农民起义给予统治者的教训有关，也与吏治的好坏有关。

上述两个方面的经济职能反映了国家与地主既利益攸关，又相互矛盾。地主总是想榨取尽可能多的地租，这种贪欲促使地主肆行兼并，严重威胁农民的再生产，国家为了确保赋源、稳定统治不得不加以抑制。中唐以前，封建赋税“以身丁为本”，人头税占重要地位，国家与地主的斗争主要表现在括户和隐户上。中唐以后’封建赋税“以资产为宗”，土地税占主要地位，国家与地主的斗争主要表现在度田与瞒田上。但封建国家苛重赋役往往导致农民破产，大大助长了土地兼并，走向重农政策的反面。在这种情况下，只有农民起义才能使土地关系获得调整，使社会再生产能够继续下去。

中国封建地主制具有相当大的灵活性，是高度成熟的封建制度。比之封建领主制，它可以在较大限度内容纳生产力和商品经济的发展，从而孕育了灿烂的中国古代文明。同时，它又可以通过自我调节消弭或缓解社会危机，不断重建和部分更新生产力与生产关系，对新的生产方式表现了顽强的抵抗力，从而造成了中国封建社会的长期延续。