半封建半殖民地条件下，地主通过出租土地，使缺地农民与土地相结合，从而无偿占有其剩余劳动的一种生产关系形式。近代租佃关系是古代封建租佃关系的延续和发展，仍属封建性质。

近代中国，地权分配极不平均。占人口5～10%的官僚、地主、富商，占有全国土地的50～60%。这些土地绝大多数分散出租。以及中的、庙田等全部由农民租种。地主的私有地也只10%左右雇工经营、90%分散出租。富农土地的出租部分约为20%。全国约有一半的耕地是在租佃形式下经营的。

地权集中程度，地主土地的经营方式，南北互有差异。南方地区地权集中程度高，地主雇工经营的少，贫苦农民多为；北方地区地权相对分散，地主雇工经营较多，贫苦农民多为或雇农。1930年，长江流域及其以南地区，佃农占农户总数的40%，半佃农占28%，合计68%；黄河流域地区，佃农占13%，半佃农占18%，合计31%；东北三省和原热河、察哈尔、绥远地区，佃农占30%，半佃农占19%，合计49%。全国平均，佃农占农户总数的26%，半佃农占22%，合计48%。

近代，随着地权兼并的加剧，农民不断丧失土地，租佃关系的范围有进一步扩大的趋势。19世纪六七十年代，部分农民起义地区，地主逃亡，土地荒芜，一些农民通过垦荒、购买，获得土地，地权有所分散，租佃关系范围一度缩小。辛亥革命后，随着军阀地主的兴起，土地兼并加剧，失地农民数量增加，租佃关系扩大。1912年，佃农、半佃农占全国农户总数的51%，1937年增加到54%。湖南、江西、福建、浙江、四川、广东等省超过70%。抗日战争开始后，土地兼并愈加剧烈。中华人民共和国成立前夕，占农村人口不到10%的地主、富农，垄断了全-70～80%的土地。这时，佃农、半佃农可能超过全国农户的60%。

按租佃途径可分为直租和转租两类。1934年，全国直租占88%，转租占12%。一些地区的官田、、烝尝田或大地主的大片土地，往往由包租人或二地主转租。按租佃期限和主佃间的支配与被支配关系，可大致分为世袭租佃制、和定期或不定期契约租佃制三类。世袭租佃制是佃农有世代租种地主土地的习惯性权利，但对地主有浓厚的人身依附关系；永佃制是佃农可以“永久”耕种地主土地，地主无权撤回，而佃农有退佃和转让佃权的自由；定期或不定期契约租佃制是根据租佃契约确定租佃期限和主佃双方的权利、义务。近代，总的发展趋势是世袭租個制和永佃制不断衰落，定期或不定期契约租佃制日益普遍。据1934～1935.年对江苏、浙江、河北、山东等16省28万户佃农的抽样调查，永佃农占21.1%，定期佃农占8.1%，不定期佃农占70.4%。

随着城乡商品经济的发展和农村经济的半殖民地化，农民同地主之间的封建依附关系进一步松弛，租佃形式和习惯发生了某些明显变化。、预租制和北方地区的帮工佃种制（分益雇役制、耪青制）更加普遍，超经济强制向经济强制过渡。农村宗法关系进一步淡化，佃农的流动性增大，租佃期限缩短。到20世纪二三十年代，有些地区已普遍缩短到三年以内。上述调查的2.3万户定期佃农中，租期为1～3年者占72.6%。契约形式则由文字契约进一步取代口头契约。不过这种契约仍然主要是反映地主单方面的意志和利益，且多为佃户立约交付地主收执，除押租流行地区外，主佃双方互立契约者较少。封建依附关系的松弛化程度，各地也不一样。一些军阀豪绅势力强大、交通闭塞、经济落后地区和某些少数民族地区，地主对佃农的人身束缚依然十分严重，甚至有进一步强化的趋势。

近代的地租仍然分为和三种形态，但各自所占比重因时因地而异。20世纪30年代，实物地租约占80%，货币地租约占20%。同时，各地还不同程度地残存着劳役地租，在某些少数民族和经济落后地区，劳役地租甚至还占优势。货币地租通常是定额租（死租），实物地租则分定额租和分成租（活租）两种。明清之际，定额租已获得较大发展，分成租比重下降。到近代，定额租的主导地位进一步加强。定额租又分“硬租”和“软租”两种：硬租不论年成丰歉，都要照额缴纳；软租则可视灾歉程度，协议酌减。河北、宁夏货币地租较为盛行，贵州、原绥远、河南、山东等地，实物分成租尚极普遍，其余各省区，均以实物定额租为主。近代，地租形态和征租方式总的发展趋势是实物地租向货币地租转化，分成租进一步向定额租转化。

押租和预租也有相当程度的发展。据1933年对23省359县的调查，有押租的169县，占47%。以长江流域及其以南地区最为流行。押租数额因土地肥瘠和佃农需求急缓而异。20世纪30年代，北方地区每亩1～3元，南方地区3～7元，高的达10元。如不收押租，则地主往往在耕播前或头年秋季预征地租，谓之“预租”或“上打租”。货币地租中的预租尤为常见。不少地区，预租田占租田一半以上。

随着地租形态的演变，以及押租制和预租制的流行，地租剥削不断加重。尤其是20世纪初，由于一些地区经济作物、园艺作物种植的推广和商业性农业的发展，地租额和地租率普遍上升。到抗日战争期间，因国民党统治区人口增加，农民竞佃，以及地主对土地的垄断和投机，地租的增长趋势更加明显。

单位面积额，各地差异很大。19世纪末，在南方稻产区，谷租的通常数额是“亩田石租（米）”，钱租则为制钱一二千文。在北方和西南部分地区，谷租通为三斗左右，钱租四五百文上下。地租率以50%居多。在相当部分地区，“平分其粮”或“租取其半”，仍然被认为是通行的租率。其中山东、皖北、江西、广西、贵州、宁夏等地，租率多在50%上下；直隶、山西、热河、绥远、察哈尔、陕西、东北等地，有较多一部分地租的租率不到50%；而江苏、皖南、浙江、福建、台湾、湖南、湖北、四川等地，相当一部分地租的租率超过50%。不过后两部分地区，仍有一部分地租的租率在50%左右。地租对地价的比率，则多在5～10%上下。20世纪30年代，地租普遍增加。据1934年对22省的调查，钱租每亩最高20元，最低0.1元，平均3.6元。租率无论南北，大多超过50%。地租对地价的比率也多上升到10～15%。除此以外地主还有额外浮收和勒索。

佃农相当部分来自丧失土地的自耕农，经济基础本已十分脆弱，而繁重的封建地租又剥夺了佃农的全部剩余劳动，使其经济状况进一步恶化。

佃农和一般自耕农一样，是以家庭为经营单位的小生产者，但其经营规模比自耕农更狭小。据1927～1933年对22省154县的抽样调查，自耕农的经营面积为25.7亩，佃农为21.6亩。在南方水稻区，佃农的耕作面积通常在10亩以下。据1933年对云南昆明等四县的抽样调查，佃农的耕作面积仅3.2亩。

佃农的生产条件比一般自耕农更差。不但没有或有极少土地，农舍、耕畜、农具、种子、肥料等也多不齐全，且质量低劣。据30年代对河南、湖北、安徽、江西等4省53县的调查，自耕农中有良好农具的占81%，而佃农只占64%；有耕畜的自耕农占87%，而佃农只占66%。没有耕畜、农具的佃农被迫高价租赁。在北方地区，完全没有或有很少生产资料的佃农所占比重更大。这些生产资料往往由地主提供。据1921～1925年对北方5省9处的调查，地主提供的生产费用占佃农生产费用的22.7%。近代北方地区由地主提供全部生产资料的帮工佃种制的发展，清楚地说明佃农经济状况的恶化。

佃农的生产活动几乎全部依靠家庭劳力。虽然由于生产的季节性或其他原因，部分佃农也需使用雇工，但其比重很小。据30年代的一些调查，佃农中的雇工户比重一般在30%以下。雇工的时间大多不足半个月。除少数富裕佃农外，所用雇佣劳动多属换工互助性质。同时，相当一部分佃农必须出卖部分劳力，以弥补农业收入的不足。

近代商业性农业的发展和残酷的地租剥削，加速了佃农的两极分化。少数佃农经济地位上升。他们租有较多的土地，并剥削雇佣劳动，有的还兼营商业、高利贷。而大多数佃农经济状况不断恶化，生产资料短缺，生产能力下降，甚至连简单再生产也无法维持。有的完全靠借债度日，在封建地租剥削之外，又被套上了高利贷的枷锁。广大佃农经济状况的恶化和生产能力的下降，是近代农业生产不断衰退的重要原因之一。这标志着落后的封建租佃关系已经完全成为阻碍农业生产力发展的桎梏。