对土地的性状、质量和利用的适宜性所进行的鉴定与评判。

土地评价的对象是土地质量，着重研究土地的适宜性与限制性因素。评价的目的多种多样，但主要是为各产业部门和各项土地利用规划服务。从土地评价的研究及其目的来看，在20世纪60年代初以前，土地评价目的一般是鉴定土地等级，作为纳税的依据；60～70年代，转到为土地利用的目的服务；70年代以后，国际上才普遍承认土地评价的目的是为土地利用规划服务，为它提供基础资料和依据。这样，土地评价就需要从生产发展和土地利用规划出发，全面衡量土地本身的条件和特性，评定它对国民经济各部门利用的适宜程度，为充分、合理、有效地利用土地资源提供科学依据。通过土地评价，确定土地适宜利用方向，估算土地利用的潜在能力。这种土地评价，亦称“土地适宜性评价”或“土地生产潜力评价”。

土地评价的预期成果是选择土地利用的最优方案，其实际意义在于：①查清土地的数量和质量，揭示土地的生产潜力，为土地的合理利用提供自然基础；②充分考虑自然条件和社会经济条件，综合分析评定土地的适宜性，确定土地合理利用方向和途径，为制定合理的用地结构，实行专业化和区域化提供科学依据；③明确土地利用的不利因素及其危害程度，以便提出相应的整治、改造和利用措施；④编制土地质量类型评价图，为生产和利用部门建立土地档案、加强土地管理提供依据。

土地评价的基本原则是：①为发展生产和合理利用服务。从发展生产和合理利用的角度出发，分析评价土地利用的条件和潜力，既考虑当前发展生产的需要，又要考虑进一步改造的必要性和可能性，以论证土地合理利用的优化方案和方向。②坚持生态效益与经济效益的统一，实行全面综合评价。土地评价应反映自然、技术、社会、经济诸因素的综合作用，既考虑自然的适宜性，又考虑技术的可能性和经济的合理性与可行性，依据自然生态规律和社会经济规律，运用级差地租理论和生态环境效益、技术经济效益与社会效益相结合的生态经济原则，对土地的综合效益进行分析评价。但在进行综合分析评价时不能把意义和作用各不相同的各种因素放在同等的地位。应依据环境因子对生物发展和人类活动的影响具有非同等重要原则，区别主导因素与一般因素，找出主导因素和主要矛盾。③发挥地区优势的原则。评价土地质量等级及其合理利用的方向和途径，应突出地域生态条件特征和主导因素，以便为因地制宜地利用和改善土地条件提供依据。④注意总结和吸取当地实践经验。

土地评价除遵循以上基本原则外，还要考虑如下质量因素：①土地的适宜性。即土地对发展生产和各项利用的适宜程度。主要标志是土地能否永续有效地利用和最大限度地发挥其潜力。考虑土地适宜性时应依据土地的特性满足特定用途的程度，人力、物力、财力的可能性，投产比的大小，持续利用时间的长短，以及当地习惯等。土地的适宜性可以是多宜性，也可以是单宜性。②土地的限制性。即某种或某些不利因素对土地适宜性和生产潜力发挥的影响程度，包括风沙、盐碱、干旱、沥涝、低温、水土流失、风蚀、土层厚度、地表积水、沼泽化、海拔高、坡度大等自然因素，也包括劳动力、肥源、交通运输、地理位置、集约经营程度和市场等社会经济因素。但应主要抓住对土地质量影响较大的稳定性限制因素，作为确定土地质量高低的重要依据。③土地利用现状和生产水平。土地利用现状在一定程度上反映了土地的适宜性和限制性。土地生产水平是土地生产力的反映，它可以用土地的产量、产值和纯收入指标衡量或折算成统一的能量单位表示。

包括土地评价因素和指标的选定、土地质量评级、土地评价图的编制以及编写土地评价报告等。

土地评价因素与指标的选定

首先要选定土地评价因素，确定各因素评价指标，为各种土地质量分级确立恰当的标准。常用的土地评价因素及指标是：①气候因素。包括光照、降水等水热状况。水分和温度及其对比状况，不仅决定农作物、牧草、树木生长的种类、组成、熟制、产量和品质，而且在很大程度上也决定土地利用方式和发展农业生产应采取的关键性措施。水热状况反映较大地区范围土地自然生产力的差异，是影响农业生产和土地利用的稳定因素，也是土地质量评价的基本因素。②地形、地质。地形起着地区水热状况再分配和物质（物理的、化学的）的迁移作用，影响土壤与植被的发育。地形地质条件在很大程度上影响土地利用方向和改造措施，也是土地评价的基本因素。对地形、地质的评价应主要考虑地貌类型、地质结构、岩石组成、沉积物质、海拔高度、坡向、坡度和地面切割程度等因素。③土壤。是植物根系活动的场所。土壤肥力的高低在很大程度上影响农业的产量、土地利用和改造的方向。土壤与气候的组合表现为较小地区范围内土地自然生产力的差异。对土壤质量的鉴定，应着重考虑其发生类型，土地厚度，土质特点，有机质含量，pH值、水分、盐分状况，障碍土层及土壤改良条件等。④水文。包括地表水和地下水。灌溉、防洪、排水等水文条件，对干旱、半干旱、盐碱化和沼泽化地区的土地评价具有特别重要的作用。干旱、半干旱地区的灌溉须考虑水源的有无、种类、水量、水质及利用的难易。而对积水沼泽和盐渍土地区的土地评价，则首先应按土壤改良——水文地质条件的好坏、对土地质量和改造难易及土地潜力作出鉴定。⑤植被。天然植被是土地资源的重要组成部分，特别是天然草地和天然林地，关系到畜牧业和林业的发展，应视为土地评价的重要因素。在以土地利用为目的的质量评价中，应充分考虑天然植被的类型，有用植物的质量、数量和生产量，以及植被的保护和利用改造的条件。⑥社会经济因素。包括人口、劳动力、交通运输、地理位置、市场和技术条件，以及现有生产基础等。

土地质量评级

土地资源评价等级的划分，是在查清土地类型和评价土地因素的基础上，按土地的适宜性和限制性进行分类后，根据用地的目的和要求对各类土地的质量评级。不同国家由于具体情况和历史传统不同，对土地质量的评级千差万别（见土地分级）。按土地评价的主要分级标志，分为：①土地适宜性评价。是通过对土地因素的鉴定，鉴别土地对于某种特定用途的适宜性和限制性，或者对于在若干用途方面阐明其适宜范围和限制范围。这是目前最常见的土地评价分类（分级）。如中国，全国分为十一个自然区，每个自然地区下分九类，各类之下再分等和型（级）的评价分级，就是土地适宜性评价（见土地分级）。根据土地资源的自然属性及其适宜性和限制性，土地质量评级又可按利用目的分为农林牧用地评价、工业交通用地评价、建筑用地评价、城镇用地评价等。以农林牧业用地为例，土地适宜性一般分为多宜性（即适宜多种利用）、单宜性（即适宜某一业或某项利用）和不宜性。对某一项生产或某种作物来讲，土地适宜性可分为四等：一等为最适宜，各种条件均好，生产投资少，经济效益高；二等为比较适宜，一般条件也好，部分条件不太好，但可以采取改造措施，经济效益比较高；三等为不太适宜，各种条件不太好，勉强可以开发，但改造措施投资大，经济效益不高；四等为不适宜，主要条件不能满足要求，也不易改造，经济效益最低。②土地生产力评价。即通过对土地自然和社会经济属性的综合鉴定，测定并划分出土地的生物生产力水平等级。生物生产力水平等级有时以某一种作物为对象，有时以某一种土地用途为对象，但并不计较生产和利用的投入耗费。如中国第二次土壤普查中对土地生产力分级的标准如下：一等为高度适宜，农林作物在此条件下可获得最高产量；二等为适宜，作物长势和产量在当地具有最大代表性；三等为中等偏下适宜，作物长势和产量为中等偏下水平；四等为勉强适宜，农林作物生长不良，产量很低；五等为不适宜，农林作物不能生长。土地生物生产力水平不可能脱离土地适宜性，它以土地适宜性评价为基础，进一步区分出各部分土地在生物生产力水平上的程度差异。③土地经济评价。即根据土地现实利用中劳动耗费与提供产品量的对比关系来评价土地的质量，应用经济可比指标对土地的投入、产出进行经济效果评定。土地生产力的实现过程是土地自然属性和人类作用的综合结果，从而使劳动消耗与土地生产率构成一定的对比关系。以种植业利用的土地而言，土地经济评价的主要内容是：确定基数产量和基数费用作为评价的基本指标；通过选用和计算单位面积产量、总产量、费用补偿率（作物产值与生产费用之比）和级差收入（纯收入-最低社会必要纯收入）等指标，制定评价等级；对不同级别（地域范围）的评价对象单位进行土地经济评价。由于土地经济评价依据的目的要求不同，用作评价衡量的指标也有差异。

评价图的编制

主要是以土地评级类型为基本单元进行编制。它反映土地质量及其生产潜力的地域分异规律和特点。土地评价图的编制早在中国古代即已开始。《周礼》中记载的“冢宰之图”，即表示土地面积、肥瘠、生产条件及所有权。明代的“鱼鳞图”表示四方界址、邻片、边长尺寸和土地所有权、土地等级等。19世纪末，俄国B.B.道库恰耶夫创立了土地评价和制图的理论与方法，在苏联和东欧国家得到应用和发展。其后德国、波兰、英国、美国、比利时等国也相继开展土地评价制图工作。中国1949年以来，在荒地资源考察、农村土地规划、土壤普查和农业区划工作中，土地评价和制图工作有了很大的进展。应用较多的土地评价图有以下三种：①以土壤图为基础的土地评价图。它依据土壤肥力、利用现状（主要种植作物）和生产水平，把土壤划分为若干等级；以此为基础，参考其他自然、经济指标，编制土地评价等级图。这种土地评价图主要考虑的是土壤因素，多为土壤学者所采用。②以土地各因素为基础的土地评价图。首先编制地貌图、土壤图、植被图和其他土地因素图，然后用叠置土地因素图的方法，划分土地基本单位；再从土地利用的角度，对土地基本单位进行综合评价，编制土地评价图。这种土地评价图侧重于土地自然条件评价，多为自然地理学者所采用。③以土地类型为基础的土地评价图。它以土地类型作为一个自然综合体，全面分析土地的自然属性与农林牧生产的关系，从土地的自然适宜性、技术的可能性和经济的合理性，评价土地质量及其利用方向，划分土地评价类型，编制综合土地评价图。这种土地评价图全面地评价土地质量，可为合理开发利用土地提供较完整的资料。

一般程序需经过立标、查情、对比、评级四个阶段。立标。就是根据评价目的和评价范围的实际条件，为整个评价范围确立合理的评定标准。查情。就是对评价单元土地质量的指标加以调查、测定、鉴定，查清其实际条件。对比 就是把查清的评价单元土地质量的实际条件与评价标准进行比较，以定出土地评价单元的质量水准。评级。就是将对比的结果用统一的标准加以归类，对各土地评价单元定出质量等级。完整的土地评价工作包括：①准备工作。包括制定计划，建立队伍，明确目的、任务和对象范围，开展技术培训及资料搜集、物资准备等；②土地利用的现状调查；③确立土地评价分级系统；④划分土地评价单元；⑤土地质量因素选择及因子评级标准的确立；⑥土地质量因素的对照评比；⑦土地定级；⑧资料整理，包括写评价报告及绘制评价图。

①实地调查和资料分析结合。实地调查掌握第一性资料，同时还要充分利用已有的资料进行室内分析。调查的深度可分为概查、半详查和详查三个等级。概查。是对地区或全国范围内的土地资源作广泛调查。半详查。即中间性调查，涉及较为具体的目标，并进行开发项目的可行性研究，是为选择项目的决策提供资料。详查。是为实际规划和设计或为生产、利用单位制定规划和建议书所进行的调查。往往在作出实施的决定后才进行详查。②定性分析和定量分析相结合。土地定性评价，主要是指出土地适宜性方向。定性的方法，一般先依据议定的评价目的，研究确定土地质量因子的评价标准及各因子对土地质量等级的影响范围。然后对评价单元所有的因素逐一加以分析、归类，以评定其质量水准（即因素级位）。最后，在评定各因素级位的基础上，按因素组合从整体上评定土地等级。土地定量评价，是在土地定性评价的基础上，选定评价因素的数量指标进行评价。常用的定量分析方法有指数法、评分法及回归分析法等。③类型划分与制图相结合。先根据土地的自然、经济特性及其生产潜力，划分土地等级，并分析评价各级土地的有利和不利条件，以及利用方向和改造措施。然后，在土地评级的基础上，编制土地评级类型图，以反映土地质量的地区差异，量算各级土地的面积，为因地制宜利用土地提供依据。

此外，联合国粮农组织在《土地评价纲要》（1976年）中还提出有两阶段法和平行法。两阶段法，其第一阶段主要是定性的土地评价，然后进行第二阶段的社会经济分析。这种方法往往用于为制订概略的规划而进行的资源调查和生物生产潜力估计的研究。其第一阶段的土地适宜性分类是依据选定的土地利用种类（即利用目的）的土地适宜性作出的；在第一阶段结束后，其成果以图件或报告表示，然后将成果用于社会经济分析的第二阶段。此法运用起来简便有序，调查走在分析评价之前，工作不会重叠，能较灵活地安排时间和人员。平行法，即土地和土地利用关系的分析与社会经济分析同时进行。在此法中，土地利用的社会经济分析与自然因素的调查评价同时进行。由于所评价的土地利用种类在分析评价中常会更改，因而影响评价工作的正常进行。这种方法在土地详查中是适用的。平行法也常是用作较短时间内提供较精确成果的一种方法，因为它有利于缩短调查和搜集资料的时间。